Slik bør du gå inn i en budrunde

Sett av tid

Det er ikke nødvendigvis visningen som er den mest intense delen av et boligkjøp. For mange er det når telefonen begynner å vibrere. Et bud er lagt inn. Så kommer et nytt. Du har kanskje ti minutter på å bestemme deg. Skal du øke? Hvor mye? Hvor lenge skal du vente? Og hva gjør du hvis noen plutselig byr 100 000 kroner mer enn deg?

– Mange blir stresset når budrunden først er i gang. Da er det fort gjort å ta litt overilte beslutninger, sier Vetle Just Kvammen i Attentus Eiendomsmegling.

Derfor mener han at mye av jobben bør gjøres før budrunden starter. – Nøkkelen til en god budrunde er å være godt forberedt. Tenk gjennom ulike scenarioer på forhånd. Og sett av tid!

- Det er overraskende mange som ikke har satt av tid til selve budrunden. Man er på jobb, har en avtale eller skal noe annet, og så kommer budrunden plutselig. Men når du skal bruke så mye penger, bør du faktisk sette av tid til å være til stede, sier Kvammen.

Start med å finne din egen grense

Det viktigste spørsmålet du bør stille deg selv før budrunden starter, er enkelt:

Hvor mye er jeg faktisk villig til å betale for denne boligen?

Det er ikke nødvendigvis det samme som beløpet banken har gitt deg finansiering til, for et finansieringsbevis forteller hvor mye du kan kjøpe for. Din egen maksgrense bør også ta hensyn til hvordan du ønsker å ha det økonomisk etter kjøpet. Hvor mye ønsker du å ha igjen til oppussing, vedlikehold og uforutsette utgifter? Hvor mye økonomisk slingringsmonn trenger du?

Maksprisen bør med andre ord bestemmes mens du fortsatt har ro til å tenke. For når budrunden først er i gang, kan 50 000 kroner fort føles som et lite beløp. Deretter kan 50 000 bli til 100 000, og plutselig er du et helt annet sted enn du hadde planlagt.

– Bli enige om en del ting på forhånd. Skal vi være med hvis det kommer et nytt bud? Hvor langt skal vi gå? Hva gjør vi hvis budrunden tar en helt annen retning enn vi hadde sett for oss?

Førstebolig sammen? Dette før dere avklare før boligjakten starter

Ikke bli mer opptatt av den andre budgiveren enn av boligen

Budrunder kan trigge konkurranseinstinktet. En bolig som var attraktiv på visning, kan plutselig føles enda viktigere når noen andre også vil ha den. Vetle mener det er noe de aller fleste kjøpere kan kjenne på.

– Jeg tror egentlig dette gjelder alle typer mennesker. Jeg møter dem på visning og får et inntrykk av dem, men når budrunden kommer, kan alle la seg rive med. Enten fordi de er ordentlig forelsket i boligen og drømmen om å bo der, eller fordi de har et behov for å vinne.

Og når konkurranseinstinktet først er vekket, kan det være vanskelig å vite om du byr fordi du fortsatt mener boligen er verdt prisen eller fordi du ikke vil tape. Det er derfor verdt å stille seg selv et enkelt spørsmål underveis: Hvis jeg visste at ingen andre bød akkurat nå, ville jeg fortsatt synes denne prisen var riktig? Hvis svaret begynner å bli nei, er det verdt å lytte til.

Samtidig mener Kvammen at kjøpernes følelser er en helt naturlig del av jobben som megler.

– Hvis vi har gjort jobben vår med å skape drømmen om et sted å bo, er det klart at folk blir betatt. De aller fleste kan faktisk snakkes videre et hakk til når de virkelig har falt for en bolig.

Det er nettopp derfor det er så viktig å ha bestemt seg for hvor grensen går før budrunden starter.

Gjør hjemmeleksen før budrunden

En budrunde er et dårlig tidspunkt for å begynne å undersøke hva du egentlig er i ferd med å kjøpe. Før du byr, bør du derfor ha lest salgsoppgaven og tilstandsrapporten nøye, og satt deg inn i forhold som kan få betydning for boligen og økonomien din.

Hva betyr tilstandsgradene? Er det større vedlikeholdsbehov? Er det planlagt arbeid i sameiet eller borettslaget? Hvordan er felleskostnadene? Finnes det fellesgjeld? Og er det utgifter du må regne med på kort eller lang sikt? Hvis det er noe du ikke forstår, spør megleren før du byr.

Det er også lurt å se på mer enn selve kjøpesummen. Kostnader som dokumentavgift, fellesgjeld, felleskostnader, oppussing og vedlikehold kan ha stor betydning for den totale økonomien. Det er summen av disse forholdene som bør være med når du bestemmer hva boligen er verdt for deg.

Ha en plan før du legger inn det første budet

Det finnes mange teorier om hvordan man skal «vinne» en budrunde. Skal du starte lavt? Bør du gå offensivt ut? Skal du vente og se? Eller bør du legge inn et bud med en gang?

Ifølge Kvammen er det viktigste å ha tenkt gjennom nettopp dette på forhånd.

– Ha en planlagt strategi. Skal vi starte budrunden? Skal vi sitte og vente litt? Hvor skal vi begynne? Det er spørsmål det er mye bedre å ha diskutert før budrunden enn mens du sitter med telefonen i hånden.

Han opplever at kjøpere noen ganger blir for forsiktige i starten. – Jeg liker når folk begynner litt under prisantydning, fordi da inviterer du flere inn. Men hvis du byr altfor langt under prisantydning, kan du også ende med å gi konkurrentene en enkel inngang.

Han har sett mange budrunder der et svært lavt åpningsbud har fått lite effekt.

– Du kan ha hatt 40 personer på visning, og så legger noen inn et bud som er 400 000 under prisantydning. Da kan det fort bli feil inngang.

Samtidig finnes det ingen fasit for hvilket bud som er riktig å starte med. Boligens pris, interessen i markedet og situasjonen rundt salget spiller inn. Det viktigste er derfor ikke å følge en bestemt oppskrift, men å ha tenkt gjennom hvilken strategi som passer situasjonen og hva du selv ønsker å oppnå.

Små budøkninger strekker budrunden

En annen klassisk situasjon er når budene begynner å bevege seg oppover i små steg.

5 000 kroner. 10 000. 20 000.

Det kan føles forsiktig og kontrollert, men ifølge Kvammen kan det også få motsatt effekt.

– At folk ikke tør å ta i, og byr 5, 10 eller 20 000 kroner om gangen, gjør det veldig enkelt for konkurrenten å by over. Vi har ukentlige budrunder der man går opp i så små steg at budrunden tar hele dagen.

Og det handler ikke bare om tiden.

– Du kan også ende med å irritere den andre budgiveren. Dette er jo en konkurranse, og mange liker dårlig å tape. Da er det ikke nødvendigvis så lurt å gå opp med veldig små marginer hele veien.

Det betyr ikke at store bud automatisk er bedre. Men budøkningene bør være en del av strategien din, fremfor noe du bestemmer deg for i øyeblikket.

Korte frister kan skape unødvendig stress

Når budrunden går fort, kan korte frister gjøre situasjonen enda mer intens. Som kjøper bør du derfor vite hva en budfrist innebærer og sørge for at du har tid og anledning til å følge prosessen. Ikke legg inn et bud med en frist du selv ikke har kontroll på. Og før budrunden starter, kan det være lurt å sette seg inn i hvordan budgivningen faktisk fungerer.

– Jeg blir overrasket over hvor mange som er stresset dagen før budrunden, men som samtidig ikke har satt seg inn i reglene rundt budgivning, sier Kvammen.

Det finnes enkelte faste rammer for budgivning, men utover disse er det mye som handler om situasjonen og partenes valg. Derfor er det en fordel å spørre megleren på forhånd dersom det er noe du er usikker på. Og viktigst av alt: Ikke la deg stresse til en beslutning bare fordi budrunden går fort.

Vit når du skal trekke deg

Noe av det vanskeligste i en budrunde kan være å stoppe.

Du har vært på visning. Du har brukt tid på å regne, diskutere og planlegge. Kanskje har du allerede begynt å forestille deg hverdagen i den nye boligen. Da kan det føles surt å trekke seg fordi prisen går over grensen din. Men det er nettopp derfor grensen ble satt.

Samtidig er det viktig å vite at det ikke nødvendigvis er slik at du er helt ute av bildet selv om du ikke lenger byr aktivt.

– Budet ditt er gyldig frem til budfristen du har satt utløper. Selger kan fortsatt velge deg hvis det for eksempel er andre forhold som gjør budet ditt attraktivt, som ønsket overtakelsesdato, sier Kvammen.

Det betyr ikke at du skal bruke dette som en strategi for å presse selger, men det er verdt å kjenne spillereglene. Og kanskje viktigst: Du trenger ikke vinne enhver budrunde.

Å ikke få boligen er ikke det samme som å ha gjort en dårlig boligjakt. Det kan også være et resultat av at du holdt fast ved en pris du mente var riktig.

Den beste strategien er å være forberedt

Det finnes altså ingen oppskrift som garanterer at du får boligen du ønsker deg. En budrunde er, som Vetle beskriver det, ofte en rekke tilfeldigheter som til slutt avgjør om du kjøper boligen eller ikke.

– Uansett hvor godt forberedt du er, vil du aldri vite hva som skjer. Du vet jo ikke hvem du byr imot. Derfor tror jeg det viktigste er at du vet hva du selv skal gjøre før budrunden begynner.

Det er kanskje det enkleste rådet, men også det vanskeligste å følge når adrenalinet stiger.

Ha finansieringen på plass. Les dokumentene. Still spørsmål. Sett av tid. Snakk sammen dersom dere er flere som kjøper. Bestem deg for hvor langt du er villig til å gå, og tenk gjennom hvordan du vil håndtere ulike scenarioer.

– Ikke la budrunden komme bardust på deg, sier Kvammen.

For den beste følelsen etter en budrunde er ikke nødvendigvis at du slo den andre budgiveren.

Det er at du vet at du tok en beslutning du fortsatt er komfortabel med dagen etter.

Les også: Flytt mens du vil – ikke vent til du må